Inside the Numbers: ศักยภาพของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต
ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตกำลังประสบกับการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ทำให้เกิดความเชื่อมโยงกับวิกฤตการณ์ทางการเงินที่รู้จักกันดีในอดีต ตั้งแต่ความคลั่งไคล้ทิวลิปของชาวดัตช์ไปจนถึงการล่มสลายของดอทคอม และการล่มสลายของซับไพรม์ในสหรัฐอเมริกา อย่างไรก็ตาม ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นยังคงมองโลกในแง่ดี โดยสามารถดึงดูดนักลงทุนที่ไม่ใช่มืออาชีพได้เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งอย่างไรก็ตาม จะเพิ่มระดับของความไม่มั่นคงของตลาด
ในช่วงเทศกาลสงกรานต์ วันปีใหม่ไทย Bill Barnett ซีอีโอของ C9 Hotelworks ตัดสินใจหารือเกี่ยวกับหัวข้อที่ละเอียดอ่อนของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งมักจะอยู่เบื้องหลัง
เมื่อเร็วๆ นี้ หนึ่งในคำถามที่พบบ่อยที่สุดคือโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต หลายๆ คนที่ถามคำถามนี้ไม่เข้าใจความหมายของคำว่า "ฟองสบู่" เสมอไป ในตลาด
หนึ่งในตัวอย่างที่มีชื่อเสียงที่สุดของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในประวัติศาสตร์สมัยใหม่ – วิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาเมื่อปี 2550 ซึ่งเกิดจากการจำนองซับไพรม์ ในอุตสาหกรรมอื่นๆ เราสามารถพูดถึงการล่มสลายของดอทคอม (บริษัทอินเทอร์เน็ต) ในปี 2000 และการล่มสลายของตลาดสกุลเงินดิจิทัลในปี 2018
ฟองสบู่ตลาดหมายถึงสถานการณ์ที่มูลค่าตลาดของสินทรัพย์ถึงมูลค่าที่ไม่สมจริงซึ่งไม่สอดคล้องกับปัจจัยการเติบโตขั้นพื้นฐาน ซึ่งมักจะนำไปสู่ความล้มเหลวของตลาด ซึ่งในกรณีของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงราคาที่ลดลงอย่างมาก
ในหลายส่วนของโลก โดยเฉพาะเศรษฐกิจตะวันตก ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะเกิดฟองสบู่เนื่องจากโครงสร้างสภาพคล่อง เนื่องจากการขาดแคลนเงินสด ผู้ซื้อจึงถูกบังคับให้ยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงและนำไปสู่สภาพคล่องที่เพิ่มขึ้น และจากนั้นก็พังทลายลง
อย่างไรก็ตาม ตลาดภูเก็ตมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากตลาดอื่นๆ อย่างมาก คุณสมบัติที่เป็นเอกลักษณ์ได้แก่:
- ธุรกรรมส่วนใหญ่ดำเนินการเป็นเงินสดโดยไม่ต้องใช้เงินกู้
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรีสอร์ทมีมากกว่าตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศทั้งหมดในประเทศไทยในแง่ของปริมาณธุรกรรม
- สินเชื่อมีให้กับผู้ซื้อในท้องถิ่นเป็นหลักซึ่งมีสัดส่วนลูกค้าในภูเก็ตเพียงเล็กน้อย
- นักพัฒนาดำเนินโครงการเป็นระยะ โดยขึ้นอยู่กับความคืบหน้าในการขาย ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ให้เหลือน้อยที่สุด
- ภูมิศาสตร์ของผู้ซื้อนั้นกว้างมาก ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับตลาดเดียว
จากข้อมูลข้างต้น เราสามารถพูดได้ว่าแนวโน้มปัจจุบันในตลาดภูเก็ตบ่งชี้ถึงจุดสูงสุดที่เป็นไปได้ในวงจรตลาดธรรมชาติถัดไป ซึ่งอย่างที่เราทราบนั้นประกอบด้วยช่วงเวลาของการขึ้นและลง เราดึงบทเรียนจากวัฏจักรก่อนหน้านี้ซึ่งจะช่วยให้เราเอาชนะความท้าทายในปัจจุบันได้
วงจรชีวิต
เพียงกว่าทศวรรษที่ผ่านมา ภูเก็ตได้เห็นคลื่นที่น่าประทับใจของการเปิดตัวคอนโดมิเนียมขนาดเล็กราคาไม่แพงจากนักพัฒนาในกรุงเทพฯ ที่มาเยือนเกาะแห่งนี้ เศรษฐกิจโลกก็โผล่ออกมาจากวิกฤตการณ์ทางการเงินอีกครั้งหนึ่ง และเอเชียก็เป็นหนึ่งในผู้นำในการฟื้นตัว ชนชั้นกลางเติบโตอย่างรวดเร็ว และผู้ซื้อชาวไทยหันมาซื้อคอนโดมิเนียมดังกล่าวโดยสนใจเพื่อการลงทุน
คอนโดมิเนียมเหล่านี้เรียกว่า "อพาร์ทเมนท์มิกกี้เมาส์" เป็นที่อยู่อาศัยทั่วไปในกรุงเทพฯ ขนาดเล็กและราคาประหยัด รูปแบบการชำระเงินสำหรับอพาร์ทเมนท์ได้รับการจัดระเบียบในลักษณะที่ส่วนหลักของการชำระเงินเกิดขึ้นในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้าง นักลงทุนมักจะซื้ออพาร์ทเมนท์หลายห้องในช่วงแรก โดยหวังว่าจะขายต่ออย่างมีกำไรก่อนการโอนกรรมสิทธิ์และการชำระเงินงวดสุดท้าย ซึ่งอาจไม่สามารถซื้อได้หากไม่มีการจำนอง
หากไม่ได้ลงรายละเอียด เป็นที่น่าสังเกตว่าช่วงเก็งกำไรนี้ไม่ได้สิ้นสุดลงด้วยความล้มเหลวของตลาด แต่ด้วยการปรับระดับลง การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาซึ่งผู้ซื้อเก็งกำไรกำลังพึ่งพาอยู่ ณ จุดหนึ่งก็หยุดลง เนื่องจากไม่มีผู้บริโภคที่อยู่อาศัยขั้นสุดท้ายพร้อมที่จะซื้อในราคาที่สูง
ในขั้นตอนสุดท้ายของวงจร ระดับการผิดนัดชำระหนี้ในส่วนของผู้ซื้ออาจสูงถึง 30-40% ของปริมาณที่อยู่อาศัยทั้งหมดในโครงการใดโครงการหนึ่ง อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่หายนะสำหรับตลาด นักพัฒนากลับมาทำงานในกรุงเทพฯ และอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตก็ค่อยๆ พบผู้ซื้อ
สถานการณ์ปัจจุบันทั้งชวนให้นึกถึงและแตกต่างจากช่วงเวลานั้น และนี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าเราเห็นกิจกรรมจุดสูงสุดในสองส่วนที่แตกต่างกัน – คอนโดมิเนียมและวิลล่า
กลุ่มคอนโดมิเนียมก็มีธุรกรรมเก็งกำไรเพิ่มขึ้นเช่นกัน แต่โปรไฟล์ของนักลงทุนเปลี่ยนไป ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา มีจำนวนผู้ซื้อต่างประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งมีเงินทุนเพียงพอสำหรับการทำธุรกรรม ซึ่งช่วยลดโอกาสที่จะเกิดซ้ำจากรอบที่แล้ว ดังนั้น เราสามารถพูดได้ว่าขณะนี้เรากำลังเข้าสู่ช่วงเวลาของการเก็งกำไรในระดับสูงในส่วนของอาคารพักอาศัยขนาดใหญ่ที่มีอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพง
ในส่วนของวิลล่าและบ้านระดับรีสอร์ท สถานการณ์แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง เนื่องจากกิจกรรมในนั้นไม่ได้ขับเคลื่อนโดยการเก็งกำไรเท่านั้น การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยในเมือง การปิดเมืองเน้นย้ำถึงความสำคัญของคุณภาพชีวิตและการทำงานจากที่บ้าน ซึ่งกระตุ้นให้เกิดการย้ายถิ่นจำนวนมากจากเมืองใหญ่ไปยังพื้นที่ชานเมือง เช่น ภูเก็ต
ปัจจัยสำคัญประการที่สองในการย้ายถิ่นฐานคือวิกฤตทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างมากในยุโรปตะวันออก ซึ่งทำให้โปรไฟล์ของผู้ซื้อวิลล่าเปลี่ยนไปอีก หากก่อนหน้านี้วิลล่าถูกมองว่าเป็นบ้านพักคนชราหรือบ้านพักตากอากาศแห่งที่สอง ผู้ซื้อคลื่นลูกใหม่ – เหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ใช้ที่อยู่อาศัยขั้นสุดท้าย
การย้ายถิ่นฐานทั่วโลกได้เปลี่ยนแปลงโลก แต่ไม่ได้ลดทอนความนิยมของภูเก็ตในฐานะจุดหมายปลายทางสำหรับฤดูหนาว รัฐบาลไทยกำลังดำเนินโครงการที่มุ่งตอบสนองความต้องการของชาวต่างชาติ มีโปรแกรมวีซ่าต่างๆ เช่น Pay and Live รวมถึงวีซ่าเกษียณอายุสำหรับผู้ที่มีอายุมากกว่า 50 ปี และวีซ่าผู้ปกครองสำหรับผู้ปกครองของบุตรหลานที่ลงทะเบียนเรียนในโรงเรียนนานาชาติในภูเก็ตและประเทศไทย
ที่หลบภัย
การกลับมาสู่ลูกค้าชาวยุโรปตะวันออกที่กล่าวถึงข้างต้น เป็นที่น่าสังเกตว่าในช่วงสองปีที่ผ่านมาพวกเขาได้กลายเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต เรากำลังพูดถึงไม่เพียงแต่เกี่ยวกับชาวรัสเซียเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับนักลงทุนจากยูเครน คาซัคสถาน และอุซเบกิสถานด้วย – ในความหมายที่กว้างที่สุดของยุโรปตะวันออก
ในด้านการท่องเที่ยว ผู้คนจะไม่ไปเยี่ยมชมรีสอร์ทที่ยากสำหรับเขา การเข้าถึงจะมีบทบาทในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ตกำลังกลายเป็นสถานที่ที่ชาวภูมิภาคสามารถเดินทางไปได้ง่ายกว่าที่อื่น หากคุณเคยไปสนามบินภูเก็ตในช่วงฤดูท่องเที่ยว คุณจะสังเกตเห็นว่าสายการบินจากยุโรปตะวันออกมีจำนวนเที่ยวบินมากกว่าสายการบินอื่นๆ
สำหรับนักลงทุนชาวรัสเซีย ภูเก็ตยังถูกดึงดูดด้วยการคว่ำบาตรของชาติตะวันตกที่จำกัดการดำเนินงานด้านการธนาคาร การลงทุน และธุรกิจ ในบริบทของความผันผวนของเศรษฐกิจรัสเซียและการอ่อนค่าของสกุลเงินประจำชาติ ประเทศไทย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งภูเก็ต ได้กลายเป็นแหล่งหลบภัยสำหรับชาวรัสเซียในการออม
การเติบโตอย่างมากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตแข่งขันกับภาคการท่องเที่ยวซึ่งเป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด พื้นที่เขตบางเทาและปริมณฑล เช่น เชิงทะเล ลากูน่า และลายัน มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 20,000 ยูนิต ทั้งที่กำลังก่อสร้างหรือพร้อมขาย
ถึงแม้จะ 20,000 หน่วย – นี่เป็นปริมาณมากทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน – คนเหล่านี้คือผู้ที่มีทรัพยากรทางการเงินที่มั่นคงซึ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินทุนของตนเอง ไม่ใช่ด้วยเงินกู้ พวกเขามองว่าอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเป็นการลงทุนระยะยาว
การเปลี่ยนแปลงทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกในช่วง 3-5 ปีข้างหน้าเป็นเรื่องยากที่จะคาดเดาได้ แต่มีแนวโน้มที่จะนำไปสู่ช่วงเวลาแห่งความไม่มั่นคงในวงกว้าง ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์มีความน่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุน
การไม่มีปัจจัยการจำนองและความน่าจะเป็นต่ำที่เงินทุนต่างประเทศจะไหลออกจากประเทศ บ่งชี้ว่าความเสี่ยงของการล่มสลายของตลาดนั้นต่ำมาก
คุณสมบัติอีกประการหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์แบบรีสอร์ท – ความต้านทานต่อความผันผวนในวงกว้าง การขายอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าราคาตลาดมักเกิดขึ้นเนื่องจากสถานการณ์ส่วนบุคคลของผู้ลงทุน เช่น ปัญหาทางการเงิน การหย่าร้าง หรือการเสียชีวิตของเจ้าของ มากกว่าเนื่องจากแนวโน้มของตลาดทั่วไป.
สันนิษฐานว่าการพัฒนาสถานการณ์เพิ่มเติมจะคล้ายกับรอบก่อนหน้า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับเดียวกับการเติบโตของตลาดรอง ซึ่งอุปทานมีการแข่งขันกับตลาดหลักและโครงการใหม่ๆ ซึ่งถือเป็นการคาดการณ์ที่สมเหตุสมผลอยู่แล้วสำหรับช่วงโลว์ซีซั่นปี 2024
อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญ – ภูเก็ตจะยังคงรักษาชื่อเสียงในฐานะที่หลบภัยในมหาสมุทรแห่งความวุ่นวายทั่วโลก นอกจากนี้ ยังคาดว่าฐานลูกค้าจะมีความหลากหลายมากขึ้นเนื่องจากการเติบโตของตลาดใหม่และการกลับมาของจีนต่อเกมหลังจากเหตุการณ์ทางภูมิรัฐศาสตร์ใหม่
เนื้อหาที่นำเสนอนี้เป็นการเล่าขานบทความของ Bill Barnett ที่ตีพิมพ์บน c9hotelworks.com เรื่อง Inside the Numbers: The Potential of a Property Bubble Phuket